L'agent immobilier ne peut servir d'intermédiaire dans une vente que s'il a reçu un mandat écrit émanant de la personne pour laquelle il agit.
Celle-ci sera le plus souvent le vendeur qui recherche un acquéreur mais rien n'empêche un particulier de donner mandat à un agent immobilier pour rechercher un logement pour son compte.
Il existe plusieurs sortes de mandats.
Mandat simple
Le client qui donne un mandat simple reste libre de faire appel à d'autres intermédiaires immobiliers.
Cela impose la multiplication du planning des visites, mais permet de ratisser plus large.
Mandat exclusif
Le mandat exclusif oblige à n'utiliser les services que d'un seul agent. Il faut donc bien le choisir, car on lie son destin financier au potentiel de sa clientèle, à son professionnalisme et à sa motivation.
L'agent immobilier peut, en cas d'exclusivité, réclamer une indemnité équivalant à la commission qu'il aurait perçue, si la transaction s'effectue sans lui.
Clauses obligatoires du mandat
Ce mandat doit comporter, sous peine de nullité, au moins 3 mentions essentielles :
- le montant de la commission due à l'agent immobilier ;
- la partie à qui incombe le paiement de cette commission ;
- la durée pour laquelle le mandat est consenti, celui-ci devant toujours être limité dans le temps.
Dans le cadre de son mandat, l'agent immobilier doit mettre en oeuvre l'ensemble des moyens à sa disposition pour exécuter sa mission et satisfaire le vendeur et l’acquéreur.
Il conseille également son mandant et l'informe sur la fiscalité de l'opération.
Conseils
- Mentionner la durée du mandat dans le contrat dès sa signature (pas plus de trois mois en cas d'exclusivité).
- Une clause de tacite reconduction peut cependant être insérée dans le contrat de mandat.
- En cas de tacite reconduction, chaque partie peut interrompre le mandat à tout moment avec un préavis de 15 jours.
Attention !
A plusieurs reprises il a été tranché par les tribunaux que le bon de visite n'a aucune valeur s'il n'a pas été préalablement obtenu un mandat concernant le bien visité !
L'agent immobilier a-t-il droit à sa commission lorsque le vendeur traite directement avec un acheteur présenté par lui et ce après l'expiration de son mandat ?
Un arrêt de la 1ère Chambre civile de la Cour de cassation en date du 14 novembre 2000 a considéré que lorsqu'un agent immobilier, bénéficiaire d'un mandat, fait visiter une personne le bien mis en vente et qu'ensuite le vendeur traite directement avec cette personne, l'opération est réputée effectivement conclue par l'entremise de cet agent.
En effet, les tribunaux considèrent que l'intermédiaire immobilier a droit à sa commission quand bien même l'affaire aurait été conclue largement après la signature du bon de visite et à un prix inférieur à celui indiqué dans le mandat. Le bon de visite constituant un élément de preuve qui permet de justifier l'intervention de l'agent immobilier dûment mandaté.