Charges de copropriété : qui doit les payer, locataire ou propriétaire ?

La question de la répartition des charges de copropriété est une source fréquente de conflits entre locataires et propriétaires. Qui doit régler la facture d'entretien de l'ascenseur ? Le coût des travaux de ravalement de façade incombe-t-il au locataire ? Naviguer dans ce dédale juridique peut s'avérer complexe, mais une bonne compréhension des règles est essentielle pour éviter les litiges et assurer une relation locative sereine.

Que vous soyez locataire ou propriétaire, ce guide pratique vous fournira les clés pour comprendre et gérer les charges de copropriété en toute transparence et éviter des ennuis.

Les différents types de charges de copropriété

Pour bien comprendre la répartition des charges, il est crucial de distinguer les charges récupérables, également appelées charges locatives, des charges non récupérables, qui incombent au propriétaire. Cette distinction repose sur la nature des dépenses et leur bénéfice direct ou indirect pour le locataire.

Charges récupérables (dites "locatives")

Les charges récupérables sont les dépenses qui bénéficient directement au locataire et sont liées à l'usage du logement et des parties communes. Elles correspondent aux services et prestations dont il profite au quotidien. Le propriétaire peut donc refacturer ces charges au locataire.

• Services collectifs: Entretien des espaces verts, de l'ascenseur, nettoyage des parties communes, gestion des ordures ménagères. Par exemple, le nettoyage des escaliers, l'entretien des lampes de l'entrée ou encore les frais de personnel d'entretien sont des charges locatives.
• Consommations: Eau froide et chaude (si individualisée ou selon quote-part), chauffage collectif. La consommation d'eau individuelle est généralement mesurée par un compteur, tandis que la quote-part pour le chauffage collectif est calculée en fonction de la surface du logement.
• Petites réparations: Maintenance courante des équipements communs. Ces petites réparations garantissent le bon fonctionnement des équipements et le confort des occupants.
• Taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM): Cette taxe est collectée par la commune pour financer le service de collecte et de traitement des déchets.

La liste exhaustive des charges récupérables est définie par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Il est donc important de se référer à ce texte pour connaître précisément les dépenses pouvant être refacturées au locataire. Consultez le décret n°87-713 sur Légifrance .

Charges non récupérables (dites "propriétaires")

Les charges non récupérables sont liées à la propriété du bien, à son entretien structurel et à la gestion de la copropriété. Elles incombent au propriétaire, même si elles améliorent indirectement le confort et la valeur du bien pour le locataire.

• Gros travaux: Rénovation de la façade, remplacement de la toiture, ravalement. Par exemple, le remplacement complet d'un ascenseur ou la réfection de la toiture sont des charges non récupérables. Ces travaux visent à maintenir la valeur du bien et à assurer sa pérennité.
• Assurance de l'immeuble (parties communes): Cette assurance protège l'immeuble contre les dommages causés par des sinistres tels que les incendies, les dégâts des eaux ou les catastrophes naturelles.
• Honoraires du syndic (gestion courante): Les honoraires du syndic rémunèrent la gestion administrative et financière de la copropriété.
• Création de réserves (travaux futurs): La constitution de réserves permet d'anticiper le financement de futurs travaux importants.

Ces charges incombent au propriétaire, même si elles améliorent indirectement le confort et la valeur du bien pour le locataire.

Les règles de répartition des charges récupérables

La répartition des charges récupérables entre le propriétaire et le locataire est encadrée par des règles précises. Le propriétaire avance une provision et doit ensuite justifier les dépenses réelles. Comprendre ces règles est essentiel pour une gestion transparente et équitable des finances liées à la location.

Provisions et régularisation annuelle

Le propriétaire verse mensuellement ou trimestriellement une provision pour charges, basée sur le budget prévisionnel de la copropriété. En fin d'année, il doit justifier les dépenses réelles auprès du locataire en lui fournissant un décompte de charges et les justificatifs correspondants (factures, etc.).

Cette régularisation annuelle permet de déterminer si le locataire a trop versé ou pas assez. Si le montant des provisions est supérieur aux dépenses réelles, le propriétaire doit rembourser le trop-perçu au locataire. Inversement, si les dépenses réelles sont supérieures aux provisions, le locataire doit verser un complément. Le délai de prescription pour réclamer un trop-perçu ou un arriéré de charges est de trois ans (Article 2224 du Code civil).

Le propriétaire a l'obligation de communiquer les justificatifs des charges au locataire, lui permettant de vérifier la pertinence des dépenses.

Modalités de calcul des charges récupérables

Les charges récupérables sont réparties entre les locataires selon différentes modalités, en fonction de leur nature. La quote-part des parties communes, les consommations individuelles et la répartition en fonction du nombre d'occupants sont les méthodes les plus courantes.

• Quote-part des parties communes: Elle est définie par le règlement de copropriété et est généralement calculée en fonction de la surface du logement (tantièmes). Plus la surface du logement est importante, plus la quote-part est élevée.
• Consommations individuelles: Dans le cas des compteurs individuels (eau, chauffage), chaque locataire paie en fonction de sa propre consommation. Cela encourage une utilisation responsable des ressources et permet une facturation précise.
• Répartition en fonction du nombre d'occupants: Cette méthode est utilisée pour certaines charges, comme l'eau ou le chauffage collectif, lorsque les consommations individuelles ne peuvent pas être mesurées précisément.

Le cas des charges variables, comme le chauffage collectif, est particulièrement important. L'installation de répartiteurs de frais de chauffage permet de mesurer la consommation de chaque radiateur et d'ajuster la facture en conséquence. Selon l'Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie (ADEME), l'installation de répartiteurs de frais de chauffage peut permettre de réaliser jusqu'à 15% d'économies sur la facture de chauffage. Cela encourage une consommation plus responsable et une répartition plus juste des coûts.

Ce que le propriétaire ne peut pas réclamer (charges abusives)

Certaines dépenses ne peuvent pas être refacturées au locataire, car elles sont considérées comme abusives. Il est essentiel de connaître ses droits pour contester les charges injustifiées. Le locataire peut contester des dépenses qui ne sont pas justifiées ou qui ne sont pas conformes à la loi.

• Dépenses somptuaires: Il s'agit de dépenses excessives et non indispensables, comme la décoration luxueuse des parties communes. Ces dépenses ne contribuent pas directement au confort du locataire et ne peuvent donc pas lui être refacturées.
• Charges liées à des travaux non autorisés par le locataire: Dans certains cas spécifiques, si le locataire n'a pas été consulté ou n'a pas donné son accord pour des travaux, il peut contester les charges correspondantes.

En cas de litige, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC) ou le tribunal pour faire valoir ses droits. La commission départementale de conciliation est une instance de règlement amiable des litiges entre propriétaires et locataires. Saisir la CDC est une étape préalable obligatoire avant de saisir le tribunal pour les litiges inférieurs à 5000€.

Que faire en cas de désaccord sur les charges ?

Si vous êtes en désaccord avec votre propriétaire concernant les charges de copropriété, plusieurs options s'offrent à vous, allant de la contestation amiable à la contestation judiciaire. Il est important de connaître les différentes étapes et procédures pour défendre vos droits. Vous trouverez ci-dessous les options possibles.

La contestation amiable : privilégier le dialogue

La première étape consiste à tenter de résoudre le litige à l'amiable, en communiquant avec votre propriétaire de manière constructive et en lui demandant des justificatifs précis des charges contestées. Cette approche permet souvent de trouver une solution rapide et satisfaisante pour les deux parties. Il est donc conseillé de privilégier le dialogue et la négociation avant d'entamer des procédures plus formelles.

• Conseils pour une communication efficace: Adressez-vous à votre propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception, en exposant clairement les motifs de votre contestation et en demandant des justificatifs précis (factures, décompte de charges). Conservez une copie de tous vos échanges.
• Recours à un conciliateur ou un médiateur: Ces professionnels peuvent vous aider à trouver un accord avec votre propriétaire en facilitant le dialogue et en proposant des solutions équitables. La conciliation et la médiation sont des alternatives intéressantes à la procédure judiciaire, car elles sont plus rapides et moins coûteuses.
• La commission départementale de conciliation (CDC): Cette commission est une instance de règlement amiable des litiges entre propriétaires et locataires. Vous pouvez la saisir gratuitement en lui adressant un dossier complet exposant votre litige. La CDC peut vous aider à trouver un accord avec votre propriétaire et à éviter une procédure judiciaire.

La contestation judiciaire : un dernier recours

Si la contestation amiable n'aboutit pas, vous pouvez saisir le tribunal compétent pour faire valoir vos droits. La saisine du tribunal doit être considérée comme une solution de dernier recours, après avoir épuisé toutes les autres voies de résolution du litige. Avant de saisir le tribunal, il est conseillé de consulter un avocat pour évaluer les chances de succès de votre action et les risques encourus. Saisir le tribunal nécessite certaines connaissances.

• Quand saisir le tribunal ? Vous pouvez saisir le tribunal après l'échec de la conciliation amiable, ou si le montant en jeu est important.
• Quel tribunal saisir ? Le tribunal compétent dépend du montant du litige. Pour les litiges inférieurs à 10 000 euros, vous devez saisir le tribunal de proximité. Pour les litiges supérieurs à 10 000 euros, vous devez saisir le tribunal judiciaire. La saisine du tribunal se fait par assignation ou par requête conjointe.
• Les preuves à apporter: Vous devez apporter toutes les preuves qui justifient votre contestation (factures, décompte de charges, échanges de courriers avec votre propriétaire...). Le juge se basera sur ces preuves pour rendre sa décision.

Les droits du locataire en cas de charges impayées

Si vous êtes en désaccord avec votre propriétaire sur le montant des charges, vous ne devez pas pour autant cesser de payer votre loyer. Le non-paiement du loyer peut entraîner la résiliation de votre bail. Il est important de trouver une solution pour régler le litige sans se mettre en situation d'impayé. Pour éviter d'aggraver la situation, il est préférable de continuer à payer le loyer et les charges que vous estimez dues.

• Droit de consigner les loyers: Dans certains cas, vous pouvez demander au tribunal l'autorisation de consigner les loyers, c'est-à-dire de les verser sur un compte bloqué en attendant la résolution du litige. Attention, cette procédure est complexe et risquée. Elle nécessite l'autorisation du juge et ne peut être utilisée que dans des cas précis.
• Possibilité de demander un échéancier de paiement: Vous pouvez demander à votre propriétaire un échéancier de paiement pour régler les charges impayées. Un accord écrit est préférable pour éviter tout malentendu.

Il est important de préciser qu'un impayé de charges peut être un motif de résiliation du bail, même si vous contestez le montant des charges. Il est donc préférable de trouver une solution amiable ou de saisir le tribunal pour faire valoir vos droits sans vous mettre en situation d'impayé. La résiliation du bail peut avoir des conséquences graves pour le locataire, il est donc important d'agir avec prudence et de se faire conseiller par un professionnel.

Focus sur les cas particuliers

La répartition des charges peut varier en fonction du type de location (meublée, saisonnière) et des travaux réalisés dans l'immeuble (amélioration de la performance énergétique). Il est donc important de connaître les spécificités de chaque situation pour éviter les erreurs et les litiges.

Les logements meublés : un forfait de charges ?

Dans les locations meublées, il est fréquent que les charges soient incluses dans un forfait. Ce forfait est censé couvrir l'ensemble des charges récupérables. Cependant, si le bail le prévoit, une régularisation annuelle peut être effectuée. Il est donc important de lire attentivement le bail pour connaître les modalités de gestion des charges.

L'avantage du forfait est sa simplicité, car il évite le calcul précis des charges réelles. L'inconvénient est son manque de transparence, car le locataire ne connaît pas le détail des dépenses. Il est donc important de demander au propriétaire des informations claires et précises sur les charges incluses dans le forfait.

Les locations saisonnières : charges comprises

Dans les locations saisonnières, les charges sont généralement incluses dans le prix de la location. Cela simplifie la gestion pour le locataire, qui n'a pas à se soucier du calcul des charges. C'est un avantage pour le locataire qui n'a pas à se soucier des détails et des calculs.

Cependant, des exceptions peuvent exister, notamment pour les charges exceptionnelles, comme un supplément pour la consommation d'eau en cas d'abus. Le bail doit préciser clairement les conditions d'application de ces charges exceptionnelles. Il est donc important de lire attentivement le contrat de location saisonnière.

Les travaux d'amélioration de la performance énergétique : un impact sur le loyer ?

Les travaux d'amélioration de la performance énergétique, comme l'isolation des murs ou le remplacement des fenêtres, peuvent avoir un impact sur les charges. En général, ces travaux entraînent une diminution de la consommation d'énergie et donc des charges récupérables.

Le propriétaire peut également majorer le loyer après la réalisation de travaux d'amélioration de la performance énergétique, dans le respect des conditions prévues par la loi (Article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989). Cette majoration est encadrée et doit correspondre à un pourcentage du coût des travaux. Par exemple, si le propriétaire réalise des travaux d'isolation pour un montant de 10 000€, il pourra augmenter le loyer d'un certain pourcentage défini par la loi.

Conseils pratiques pour une gestion sereine des charges

Pour éviter les litiges et assurer une relation locative sereine, il est essentiel que locataires et propriétaires connaissent leurs droits et leurs obligations en matière de charges de copropriété. Une bonne communication et une transparence sont les clés d'une location réussie.

Pour les locataires : défendre vos droits

• Lire attentivement le bail: Vérifiez la clause relative aux charges et assurez-vous de bien comprendre les modalités de répartition. Le bail est un document important qui définit les droits et les obligations de chaque partie.
• Exiger les justificatifs des charges: N'hésitez pas à poser des questions à votre propriétaire et à lui demander les factures et les décomptes de charges. Vous avez le droit de connaître le détail des dépenses et de vérifier leur pertinence.
• Être vigilant sur la consommation d'énergie: Adoptez des écogestes pour réduire votre consommation d'eau et d'électricité, et ainsi limiter le montant des charges. Une consommation responsable est bénéfique pour l'environnement et pour votre portefeuille.
• Se renseigner sur les droits et les recours: N'hésitez pas à consulter un professionnel (avocat, association de consommateurs) en cas de doute ou de litige. Des conseils avisés peuvent vous aider à défendre vos droits et à trouver une solution amiable.

Pour les propriétaires bailleurs : transparence et communication

• Être transparent sur les charges: Fournir des informations claires et précises aux locataires, en détaillant la nature des dépenses et les modalités de répartition. La transparence est essentielle pour instaurer une relation de confiance avec vos locataires.
• Justifier les dépenses: Conserver les factures et les décomptes de charges, et les mettre à disposition des locataires. Vous devez être en mesure de justifier toutes les dépenses refacturées aux locataires.
• Effectuer une régularisation annuelle rigoureuse: Respecter les délais et les modalités de calcul prévues par la loi. Une régularisation rigoureuse est essentielle pour éviter les litiges.
• Entretenir le bien et les parties communes: Prévenir les problèmes et les litiges en assurant un entretien régulier du logement et de l'immeuble. Un logement bien entretenu est un gage de confort et de sécurité pour les locataires.

La clé d'une location réussie

La gestion des charges de copropriété peut sembler complexe, mais une bonne compréhension des règles et une communication transparente entre locataires et propriétaires sont essentielles pour éviter les litiges et assurer une relation locative harmonieuse. En cas de litige, il existe des recours amiables et judiciaires pour faire valoir vos droits. La commission départementale de conciliation peut vous aider à trouver une solution amiable, tandis que le tribunal peut trancher le litige en cas d'échec de la conciliation.

En cas de doute ou de litige, n'hésitez pas à consulter un professionnel (avocat, association de consommateurs) pour vous faire accompagner et défendre vos droits. Une gestion éclairée des charges, le respect des règles et une bonne communication sont les clés d'une location réussie, pour un logement serein. Téléchargez notre modèle de lettre de contestation de charges !