Acheter de l’immobilier au Quebec

On ne présente plus le Quebec, terre nord américaine de nos cousins canadiens… Si l’on souhaite y acheter de l’immobilier, il est utile de connaître ces quelques règles ou modalités :
Tout d’abord, le Code civil du Québec impose au vendeur de garantir la qualité du bien vendu. C’est ce que l’on appelle là-bas « L’inspection pré-achat », qui l’engage vis à vis de l’acheteur. C’est un peu comme les diagnostics techniques mis en place en France… Mais tout vendeur d’immeuble, ou propriétaire peut limiter cette responsabilité en révélant à l’acheteur les problèmes connus pouvant affecter la propriété. Vous verrez à la fin de cette page, que cela ne va pas sans poser des problèmes.

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Frais d’agence

Commission en moyenne de 6% (taxes incluses).

Remboursement anticipé d’une hypothèque

Vous pouvez rembourser votre hypothèque, jusqu’à un certain rythme maximum, sans pénalité. Par exemple, certains peuvent rembourser à chaque mois jusqu’au double de leur paiement, d’autres jusqu’à un pourcentage déterminé du capital emprunté. Lorsque vous vendez votre maison, vous remboursez ce qu’il reste de votre hypothèque et, dans la majorité des cas, vous dépassez ce rythme maximal prévu. Dans ce cas, votre banque vous appliquera une pénalité (généralement, au maximum entre 3 mois d’intérêts ou la perte des intérêts encourus par banque due au remboursement total de l’hypothèque). Pour savoir à quel montant cela correspond pour vous, consultez votre conseiller bancaire.

Acquittement de l’hypothèque (quittance)

La quittance est un document ou un reçu qui vous dégage d’une dette, dans ce cas-ci, de votre hypothèque. C’est le notaire qui vous facturera ce qui lui en coûte (enregistrement de la transaction et ses honoraires) pour effectuer la démarche auprès de votre banque. Habituellement, la quittance coûte environ 400$ et est payé par l’acheteur au notaire. Pour en connaître le montant exact, consultez le notaire.

Apurement des taxes foncières

Entre le moment où l’offre d’achat est acceptée et la prise de possession de votre maison par l’acheteur, des taxes municipales et scolaires doivent être payées. Ces taxes sont généralement réglées par le vendeur jusqu’à l’entrée en jouissance. C’est aussi le notaire qui règle les détails de l’accord. Consultez le vôtre pour savoir combien vous devriez payer pour ces ajustements puisque chaque cas est particulier.

Certificat de localisation

Le prêteur de l’acheteur exigera de vous un certificat de localisation à jour. Règle générale, si votre certificat a plus de 5 ans ou si vous avez effectué un changement à la propriété (piscine, extension, etc.), vous devrez le faire mettre à jour par un arpenteur-géomètre. Le coût varie d’une municipalité à l’autre d’environ 500$ à 1500$.

Évaluation

Pour démontrer votre bonne foi, vous éviter de mauvaises surprises et surtout vous aider à choisir le bon prix de vente, vous pouvez faire appel à un évaluateur. Une évaluation coûte, en général, entre 400$ et 600$. Un bon évaluateur doit connaître votre secteur. Il doit être capable de vous fournir des références et être assuré contre les omissions. Si vous faites affaire avec un bon agent, il doit être capable lui-même d’évaluer la valeur de votre maison.

Frais de notaire

La plupart du temps, les frais de notaire pour l’acte de propriété sont à la charge de l’acheteur.

L’inspection « pré-achat »

Après une vingtaine d’années de pratique déréglementée au Québec, le marché de l’inspection pré-achat est de plus en plus inquiétant. Actuellement, la majorité des inspecteurs ne faisant pas partie d’un ordre professionnel ne sont plus assurés pour leurs omissions et erreurs, laissant leurs clients sans recours pour les vices apparents non dénoncés par l’inspecteur. Ceci ouvre aussi la porte aux entreprises peu scrupuleuses qui cherchent à favoriser la vente plutôt qu’à bien informer l’acheteur.

Par ailleurs, trop de propriétaires-vendeurs ne dévoilent pas des informations sur leur propriété, croyant qu’elles ne sont pas importantes. Ils s’aperçoivent après la vente que ces informations cachaient un problème majeur et qu’ils auraient du en aviser l’acheteur. De son côté, l’acheteur met toute sa confiance dans l’inspecteur en bâtiment pour qu’il lui révèle les défauts de l’immeuble durant l’inspection pré-achat. Mais cette inspection demeure visuelle et partielle. Sans une bonne connaissance de l’historique de l’immeuble, l’inspecteur ne peut pas toujours interpréter adéquatement la cause des signes qu’il voit et certains problèmes ne sont tout simplement pas visibles.

– Des abus inquiétants et frauduleux

Cette pratique n’étant soumise à aucune restriction, on trouve sur le marché des inspecteurs plus ou moins compétents. La définition d’une inspection pré-achat varie aussi d’un inspecteur à l’autre et les consommateurs sont souvent floués par des entreprises négligentes ou frauduleuses qui minimisent tous les problèmes de construction afin de faciliter la vente et d’être régulièrement référés par des agents immobiliers peu scrupuleux. Plusieurs cabinets d’inspection pré-achat parmi les plus lucratives de la région de Montréal œuvrent aujourd’hui sans aucune assurance responsabilité professionnelle contre les omissions et erreurs.

Pire : elles affichent fièrement leur contrat d’assurance responsabilité de 1.000.000$, mais en fait, il s’agit d’une assurance de responsabilité civile ne couvrant que les bris occasionnés par l’inspecteur lors de sa visite !

– Des cabinets volatiles et irresponsables

Étant donné le grand nombre de poursuites légales contre les inspecteurs en bâtiment, la majorité des inspecteurs qui ne font pas partie d’un ordre professionnel ( Technologue, Ingénieur ou Architecte) ne sont plus assurés. Certains d’entre eux ont maintenant plusieurs cabinets d’inspection sous divers noms qu’ils peuvent fermer au gré des poursuites.

Les contrats et les pratiques commerciales de ces cabinets ont aussi tendance à les dégager de toutes sortes de responsabilités. Ils stipulent un grand nombre de sujets ne faisant pas partie de l’inspection ou plusieurs conditions qui limitent leur responsabilité. La rédaction des rapports utilise aussi des termes flous : fenêtres « utilisables » pour désigner une fenêtre endommagée qui tient encore debout ou « fonctionnel » pour un système électrique âgé sans protection normalisée.

– Un formulaire de divulgation

Depuis plusieurs années le problème des vices cachés hante les acheteurs et les vendeurs de maison. Les acheteurs devraient demander à leur inspecteur un formulaire de divulgation des propriétaires-vendeurs pour mieux les protéger contre ce phénomène.

Le formulaire de déclaration du propriétaire-vendeur traite des infiltrations d’eau par le toit, les fondations, les fenêtres ou la plomberie. Du côté structural, le vendeur doit mentionner si des modifications de la structure ont été réalisées ou si les fondations ont été pieutées. La présence de moisissures, de condensation dans les fenêtres (surtout si l’achat a lieu en été), ou la présence d’insectes dans la maison devraient aussi être signifiées. Quant aux systèmes mécaniques, le vendeur devrait indiquer tous les problèmes de fonctionnement comme le blocage ou le gel de la plomberie, le chauffage défectueux, l’instabilité des circuits électriques ou le fait d’avoir reçu un avis de non conformité d’un assureur ou d’un professionnel.

– Un rapport écrit nécessaire

Certains inspecteurs insistent sur le fait qu’un rapport écrit n’est pas nécessaire et que l’acheteur peu ainsi économiser sur les frais d’inspection. Malheureusement, si un vice caché est découvert par la suite, l’acheteur dispose alors de très peu de preuves pour appuyer sa réclamation. Surtout si l’inspecteur n’est plus en activité. Un rapport écrit réalisé selon les règles de pratique de l’OTPQ ou de l’AIBQ devrait être remis sur place ou dans les jours suivants l’inspection incluant si possible des photos de la propriété.

– Exigez une preuve d’assurance

Les acheteurs qui désirent se protéger correctement lors de l’achat d’une propriété devraient toujours exiger une preuve d’assurance responsabilité contre les omissions et erreurs.