Acheter de l’immobilier au Maroc

Acheter au Maroc est avant tout une certitude de temps clément, beaucoup de retraités français ont ainsi vendu leur habitation en métropole pour s’offrir le soleil assuré et une certaine douceur de vie !
De plus, la vie y est environ 8 fois moins chère qu’en France. (Avec 1500 € par mois vous vivez comme un nabab !)

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Plusieurs cas

  • Si vous avez les fonds disponibles : vous les faites transférer par l’Office des Changes ou par un virement SWIFT vers votre compte marocain et payez par chèque bancaire lors de l’acte notarié. Tous les paiements supérieurs à 10.000 Dirhams doivent être effectués par chèque.
  • Si vous financez une partie de l’achat à l’aide d’un crédit hypothéquaire :
    Votre organisme bancaire français ne pourra qu’exceptionnellement prendre le bien marocain en garantie – vous devez donc disposer d’un bien non-hypothéqué en France que votre banque peut prendre en gage.
    Le déroulement du crédit se passe ensuite comme pour un crédit immobilier normal en France (constitution de dossier, offre de crédit, délai de réflexion, acceptation, appel de fonds, inscription hypothécaire). La banque vous vire l’argent et prend votre maison en France en garantie.
  • Si vous ne disposez pas d’une maison libre d’hypothèques en France vous avez la possibilité de contracter un crédit in fine (voir notre fiche sur les crédits). Dans l’idéal, il est préférable de disposer de 50% du coût de l’acquisition immobilière en capital propre. Une version de ce financement immobilier est la suivante :
    – vous investissez les 50% de capital dans un produit à capitalisation non spéculative (une assurance vie, une SICAV ou autre OPCVM monétaires). Si vous en possédez déjà, tant mieux.
    – votre organisme financier prend ce portefeuille en gage et vous finance l’achat de la maison au Maroc.
    – parallèlement vous vous engagez pendant une durée choisie (7, 10 ou 15 ans) à compléter ce produit de capitalisation pour arriver à 100% à la fin de la durée.
    – les primes périodiques calculées en conséquence permettent d’augmenter la valeur de cet investissement et avec la dernière prime payée vous cèdez le portefeuille à votre organisme financier.
    Il existe certains avantages fiscaux en France liés à ce financement.
    Les taux d’intérêts pour les 2 premières solutions varient autour de 5%.

    Attention !

  • Si vous financez votre achat au Marocen tant que non-résident, la banque vous demandera d’apporter au moins 30% des frais d’acquisition ainsi que la totalité des frais de mutation sur vos fonds propres.
  • Jusqu’à 2002 une garantie bancaire sur le montant emprunté était nécessaire. Désormais, une prise de garantie sur le bien marocain est possible, sous condition qu’il soit titré ou en phase finale de demande de numéro de réquisition.
  • Vous devez évidemment ouvrir un compte en devises ou en Dh convertibles. Le remboursement des mensualités peut se faire en Dh.
  • La condition suspensive d’acceptation de prêt peut être mentionnée dans l’avant contrat, elle n’est cependant pas d’ordre public comme en France et peut ne pas être acceptée par le vendeur.
  • Il n’existe pas de délai de réflexion (11 jours en France) pour l’acceptation de l’offre.

L’acte de vente

Les droits d’enregistrement de l’acte de vente sont de 5% pour les personnes morales (banques et assurances) et de 2.5% pour les personnes physiques. Ces droits sont perçus par le Service des Impôts.
Les frais d’immatriculation de l’acte de vente à la Conservation Foncière s’élèvent à 1% de la valeur du bien.
La taxe notariale est de 0.5% de la valeur de l’achat. Les honoraires du notaire sont à négocier entre les parties concernées.
Lorsque vous déposerez votre contrat de vente à la Conservation Foncière, vous devrez vous acquitter d’un droit fixe de 75 Dhs.

Le contrat de prêt hypothécaire

L’enregistrement du contrat de prêt hypothécaire au Service des Impôts est gratuit.
Par contre, vous devrez régler à la Conservation Foncière des frais d’hypothèque sur ces contrats de prêt, calculés sur la base de :

* 0.5% pour la tranche allant de 0 à 50.000 Dhs,
* 0.75% au-delà de cette tranche et jusqu’à 100.000 Dhs
* 1% pour la partie excédant les 150.000Dhs.
S’ajoutent 75 Dhs pour tout dépôt de dossier de contrat de prêt auprès de la Conservation Foncière.

Le certificat de propriété

Pour faire établir votre certificat de propriété, comptez 75 Dhs à régler à la Conservation Foncière.

Et enfin, pour tous les contrats et autres actes, le Service Législation vous demandera 20 Dhs par page et 2 Dhs par signature.

Soigner le compromis de vente

Pour beaucoup, le compromis de vente n’a que peu de valeur au regard de l’acte de vente lui-même. Pourtant, un compromis de vente bien rédigé évite souvent des conflits ultérieurs.

Nous avons tendance à minimiser l’importance des compromis ou promesses de vente. Ils paraissent presque accessoires comparés à l’acte de vente qui lui, vous permet de prendre réellement possession de votre nouveau logement.

Or il faut savoir que tous les conflits qui peuvent apparaître entre les deux documents sont toujours très difficiles à régler.
Il faut donc s’attacher à bien soigner la rédaction des avant-contrats. Ces compromis ou promesse de vente ne doivent être signés que lorsque toutes les clauses nécessaires ont été identifiées et négociées.

Vous devez considérer le compromis de vente comme si l’acte définitif n’était qu’une simple formalité à régler après la négociation du logement. En effet, la négociation doit se jouer dès la rédaction du compromis de vente.

Les démarches, pas à pas…

  • Recherche du bien

– informations sur le pays, sa conjoncture économique, les modalités de votre installation au Maroc et la réalité du marché immobilier.
– visites sur le terrain en se méfiant que dans pays à culture orale comme le Maroc, tout le monde se dit agent immobilier.

  • Prise de rendez-vous

une fois les biens sélectionnés dur dossier, organiser les visites avec votre agent immobilier local.

  • Prix et conditions de vente

Vous avez choisi le bien que vous désirez acheter, avec votre agent et le vendeur, la période de négociation entre en jeu.
Elle concerne autant les conditions de la vente que le prix et sont fixées chez le notaire lors de la signature du compromis de vente.
Attention ! De nombreuses conditions suspensives obligatoires en France et ne le sont pas au Maroc. Il faut donc les mentionner expressément.

Financement et conseil

Il est conseillé d’avoir déjà obtenu, sur un budget donné l’accord de financement de ses partenaires de crédit avant de s’engager.

Signature devant Notaire

L’enregistrement de votre bien se fait selon le régime de l’immatriculation foncière, ce qui présente les avantages suivants :
– individualisation de chaque immeuble,
– règlement des différents relatifs à l’immeuble,
– établissement d’un titre foncier définitif.
Cette démarche entraîne la signature de l’acte notarié par les parties. (prendre soin de se renseigner sur les règlement juridiques marocains)

Frais, impôts et taxes

Le type d’impôt à payer dépend de la nature du bien immobilier :
– droits d’enregistrement : varient de 2,5% (habitation) à 5% (habitation en vue d’une revente avant 3 ans, commerce)
– conservation foncière : 1% plus les droits fixes (se renseigner)
– frais de notaire : 1,5% plus la taxe notariée de 0,5%,
– inscription hypothécaire : 1% du montant de la garantie.

Vous remarquerez que ces frais sont inférieurs à ceux de la France !

Démarches détaillées et cas de figure particuliers

Démarches préliminaires avant l’acquisition d’une parcelle de terrain.

Avant d’acquérir une parcelle de terrain il faut :

Effectuer une enquête préliminaire 

– nature juridique du terrain,
– renseignements urbanistiques,
– situation imposable du propriétaire.

Choisir la parcelle correspondant à votre projet 

Pour les lotissements ou les promotions immobilières il faut s’assurer que :
– les prévisions de l’urbanisme correspondent à votre projet,
– la parcelles est titrée ou en cours d’immatriculation,
– les équipements hors site sont existants

Pour la construction  il faut s’assurer que

– les prévisions urbanistiques sont compatibles avec votre projet,
– la parcelle est située dans un lotissement autorisé, il est opportun de vérifier le cahier des charges du lotissement,
– la parcelle n’est pas située dans un lotissement autorisé, vérifier si elle est reliée aux divers équipements d’infrastructure
– la parcelle est située dans une zone non couverte par un document d’urbanisme (zone agricole : sa superficie minimale ne doit pas être inférieure à un hectare).