Calcul des charges de copropriété en France

Plus de 7 millions de Français sont copropriétaires et plus de 20 millions vivent en copropriété, selon la Confédération Nationale des Administrateurs de Biens (CNAB). Les charges de copropriété ont augmenté de 2 % en 2003, 5,6 % en 2004 et 4,8 % en 2005 selon l’Observatoire national de la CNAB.Cette hausse est notamment due à l’augmentation du prix de l’énergie. Au total, les charges de copropriété dans le parc immobilier privé français s’élèvent en moyenne à 19,80 €/m²/an (chiffre CNAB 2005).

Charges de copropriété

Il existe 3 types de charges qui sont définies dans le règlement de chaque copropriété :

L’entretien, l’administration et la conservation

Cela comprend : honoraires du syndic, réparation, nettoyage, salaire du gardien… Ces charges sont réparties entre les copropriétaires en fonction de la valeur relative de leur bien (« lot ») par rapport à la valeur de l’ensemble de la copropriété. Cette répartition est exprimée en « tantièmes », et le plus souvent en « millièmes » : Si votre appartement est évalué à 120/1000 ème de la valeur de l’immeuble en copropriété, il vous faudra payer 120/1000 ème du montant total des charges d’entretien, d’administration et de conservation de l’immeuble.

Les services collectifs et d’équipements communs

Chauffage, ascenseur, antenne de télévision, vide-ordures, etc. Elles sont réparties entre les copropriétaires en fonction de l’utilité que présente le service pour chacun d’entre eux.

Ex. : les copropriétaires du rez-de-chaussée ne paient pas les charges liées à l’ascenseur, sauf s’ils possèdent une cave ou un parking desservi par cet ascenseur.

Les charges spéciales

Il s’agit de dépenses liées à une ou plusieurs parties de l’immeuble, qui n’affectent pas l’ensemble des copropriétaires. Le règlement de copropriété peut prévoir de faire supporter ces charges à certains copropriétaires seulement.

Ex. : si la copropriété est composée de plusieurs immeubles et que des travaux ont lieu dans un seul d’entre eux.

Vote et paiement des charges de copropriété

Le budget prévisionnel

  • Sont prises en compte dans ce budget les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes.
  • Il est voté une fois par an lors de l’assemblée générale de la copropriété.
  • Selon le choix fait en assemblée générale, les copropriétaires paient chaque trimestre le quart du budget voté, ou chaque année sa totalité.

Dépenses non comprises dans le budget prévisionnel

  • Sont concernées les dépenses liées à des travaux d’amélioration, de conservation ou de transformation (autres que ceux de maintenance).
  • Elles sont soumises à un vote en assemblée générale.
  • Le syndic de copropriété exige généralement des co-propriétaires le versement d’une avance pour faire face à aux dépenses imprévues et couvrir sa trésorerie (« fonds de roulement »).
    Le montant de cette avance est fixé par le règlement de copropriété ou par l’assemblée générale.
    Il ne peut pas excéder 1/6ème du montant du budget prévisionnel. Contestation des charges de copropriété
    Cette contestation est possible si vous estimez que vous payez une part trop importante de charges et plusieurs recours sont prévus :
  • en soumettant une demande de révision de la répartition des charges au vote des copropriétaires. Un vote à l’unanimité est alors nécessaire
  • en saisissant le Tribunal d’Instance, quand les sommes litigieuses s’élèvent à moins de 7 600 €,
  • en saisissant le Tribunal de Grande Instance, pour des sommes supérieures à 7 600 €. Le carnet d’entretien
    Toute copropriété doit disposer d’un carnet d’entretien de l’immeuble.
    Ce carnet mentionne notamment :
  • l’identité du syndic,
  • les références des contrats d’assurance souscrits pour la copropriété,
  • l’année de réalisation de travaux importants, etc.Il permet un meilleur suivi et une gestion plus transparente.
    Tout candidat à l’acquisition d’un des logements de la copropriété a le droit d’en prendre connaissance et cela lui est fortement conseillé pour déterminer à la fois la réalité de l’état de l’immeuble et les travaux à envisager à court ou moyen terme.