Acheter de l’immobilier en Bulgarie

La Bulgarie est située au sud Est de la Péninsule Balkanique mais c’est un pays du Sud de l’Europe. Voisine de la Grèce et de la Turquie, elle se trouve à la même latitude que Marseille, Toulouse ou Rome…
Les paysages y sont très variés, entre montagnes et larges plaines avec des cuvettes profondes. La côte longue de 368 kilomètres en bord de la Mer Noire offre de très belles plages de sable fin.
La mer est peu salée et plutôt propre, contrairement à la Méditerranée.
Les régions montagneuses (3/4 du pays) comme les plages sont facilement accessibles pour pratiquer le ski, pêcher, chasser, nager ou faire des randonnées…
Elle vient d’entrer dans l’Europe le 1er janvier 2007.

Climat
La Bulgarie se trouve à la rencontre des influences climatiques continentale et méditerranéenne. Son climat est modéré dans le sud-ouest et au bord de la mer, avec une tendance continentale (chaud et sec en été et froid en hiver) dans le nord et le centre.
Du fait de sa latitude au sud de l’Europe, la Bulgarie profite d’un excellent ensoleillement, sans période particulière d’humidité.

températures annuelles : amplitude nuit/jour 
De 19° à 30° en été, et de -1° à 6° en janvier sur la cote de la mer Noire.
De 16° à 27° en été, et de -4° à 2° en janvier à l’intérieur du pays.

Plage : la mer est en général entre 20° à 25° de juin à septembre.
Neige : l’enneigement des stations de ski, en général est bon entre fin décembre et le mois de mars.

carte-bulgarie

Fiscalité en Bulgarie
La Bulgarie a ramené le taux de l’IS de 15 à 10 % à partir du 1er janvier 2007.
Ce taux est en France de 33,33 %.

L’immobilier y est très peu cher.
Voici sous forme de Questions/ Réponses quelques renseignements pour vous aider dans votre achat immobilier en Bulgarie.

1- Comment acheter un bien en Bulgarie ?

L’achat d’appartements est autorisé sans formalités particulières à toute personne physique.
Par contre, l’achat de terrain, et donc de maison disposant d’un terrain, n’est autorisé aux ressortissants étrangers que sous certaines conditions. Il suffit, pour l’essentiel, de « créer une société » sous forme de SARL, qui devient la propriétaire du bien et vous-même le propriétaire de cette société à vie !

La première étape de la démarche d’achat est d’ouvrir un compte bancaire en  versant le capital de 5000 lev (soit 2560 €) sur un compte provisoire de création de société à la banque locale. (vous pourrez ensuite récupérer cette somme si vous le désirez, ou la laisser sur un compte définitif au nom de la société !!!) et de verser les 750 € de frais de constitution et de frais de taxes légales.

Dès le dépôt à la banque et la réception des taxes, les formalités d’enregistrement de la société sont mis en place et sous 10 jours pleins, vous aurez la possibilité légale d’acquérir votre bien immobilier en son nom.

 

2- Et les travaux éventuels ?

Les travaux de rénovation, compte tenu de coûts salariaux largement inférieurs à ceux pratiqués en France, permettent de faire exécuter des aménagement ou réparations dans d’excellentes conditions financières.

 

3- Quel régime s’applique aux investisseurs étrangers en Bulgarie ?

La Bulgarie a l’une des politiques d’investissement les plus attrayantes de l’Europe.
Selon la Législation et la Constitution Bulgares, les personnes & les sociétés étrangères peuvent investir en Bulgarie, soit en leur nom propre, soit par l’intermédiaire d’une entité légale locale.
Cependant, les étrangers en tant que personnes physiques peuvent acheter des propriétés bâties mais pas de terrain. Afin de pouvoir acquérir un terrain, les non résidents doivent acheter en tant que socièté. Cela permet de rester invisible au niveau du fisc Français !)

 

4- Comment créer une entreprise dans le but d’investir en Bulgarie ?

Créer une société en Bulgarie est plutôt simple. Il suffit de prendre rendez-vous chez un notaire, de lui fournir une photocopie de passeport et de choisir un nom pour votre société (après vous être assuré qu’il n’est pas déjà utilisé).
Il vous faut enfin ouvrir un compte pour votre société et pour vous-même !
Par contre l’attente dans les différents bureaux administratifs demande de la patience.

 

5- Quel est le coût de la vie en Bulgarie ?

Le coût de la vie en Bulgarie est extrêmement bas ! Considérant qu’un salaire moyen varie entre 200 et 250 € par mois, les charges, l’énergie, l’alimentation, sont plus ou moins en moyenne 4 à 5 fois moins cher !

 

6- Conduire une  voiture en Bulgarie, combien ça coûte ?

  • Assurance tierce collision  environ : 55 € / an,
  • Taxe routière (en fonction de la puissance du moteur) environ 55 € / an pour une voiture de 2000 cc,
  • Contrôle technique : 20 € / an,
  • Carburants : essence 0,85 € /l, diesel 0,80 € /l, gaz 0,50 €/l.
  • La plupart des voitures en Bulgarie sont équipées au gaz.

 

7- Coût de transaction ?

Commission de négociation et taxes
Le montant de la commission de négociation (5% en général) couvre les formalités d’enregistrement de la société acheteuse, la rédaction des documents, contrats. Il faut y ajouter une taxe de 750 €.
exemple pour un bien valant 20.000 € :
frais agence : 20.000 € x 5% = 1.000 €
Coût total : 20.000 € + 1.000 € + 750 € = 21.750 €

Dépenses annexes à prévoir
Celles-ci varient en fonction du bien acheté: il s’agit des frais de notaire, taxes, frais de timbres, vérifications administratives. Ces dépenses annexes représentent environ 3 % du prix d’achat.

Frais d’enregistrement
Le cabinet notarial vous assiste dans les formalités d’enregistrement de votre société en Bulgarie. Le coût de cet enregistrement légal est de 750 €. Cette société doit seulement tenir une comptabilité succincte, et que ceci peut être assuré par des comptables locaux pour la modique somme de 25 €/ an.

Frais de déplacement pour visite
Les agents immobiliers bulgares vous facturent généralement 0,20 € / Km pour vous emmener visiter les biens à vendre. Ce coût, cependant inférieur à celui d’un taxi en Bulgarie n’est pas remboursable, négociez avec votre agent qu’il vous les offre.

Autres questions fréquentes

Que se passe-t’il en cas de décès du propriétaire
Les ayant droits, héritent du bien de la même façon que si la propriété était sur le sol Français.

Combien de temps faut-il pour devenir propriétaire?
Entre le moment ou vous choisissez une maison, un terrain, ou un appartement et le moment ou vous pouvez en disposer, s’écoulent environ 4 semaines.

Nota : Cet ancien pays communiste est encore marqué par la pratique de la corruption.